非居住外国人による米国不動産の賃貸　Real Estate Rental by Nonresident Alien

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＜非居住外国人による米国不動産の賃貸　Real Estate Rental by Nonresident Alien＞

 日本人が帰国の際それまで住んでいた米国の持ち家を売らずに、人に貸して賃貸収入を得る場合の税務について検討します。日本に住む日本人が米国から賃貸収入を受け取る場合、米国と日本の両国で所得税が課税されます。州税の申告・納税も忘れてはなりません。日本と米国の双方で税金を納めることになった場合、米国側で支払った税金について外国税額控除の形で日本の税金から差し引くことにより、二重課税の回避が達成されます。日本あるいは米国のいずれかの国で税金が納められていれば、それでよしとする考え方は正しくありません。

通常、米国、日本とも、年間家賃収入から固定資産税、支払利子、修繕費、管理費、維持費、保険料、減価償却費などの必要経費を差し引いてネットレント純利益を算出し、その金額を確定申告書に報告して税金を計算します。2013年の所得税の税率は、米国の連邦税が10%～39.6%までの7段階の累進税率であり、日本の所得税が5%~45%までの7段階の累進税率です。ネットレントが黒字ではなく赤字になった場合は、税金は発生しません。米国には「ネットレント課税方式」の他に、必要経費を差し引かずに賃貸収入に30%を掛け合わせた金額を最終税金とする「源泉徴収課税方式」がありますが、税金が高く計算されて得にならないため、殆ど採用されることはありません。（４４９）