直接米国不動産投資・個人対法人　Direct Investment in U.S. Real Estate

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＜直接米国不動産投資・個人対法人　Direct Investment in U.S. Real Estate＞

日本からの直接投資によって米国不動産を取得して賃貸活動を行う場合、個人所有にすべきか法人所有にすべきか検討します。

米国および日本での不動産賃貸所得は、賃貸収入から維持管理費、固定資産税、修繕費、保険料、支払利子、減価償却費などの必要経費を差し引いて計算します。この不動産賃貸所得の計算は、個人の連邦税と法人の連邦税との間での違いはありません。

州の法人税は少し話が込み入っていて、不動産賃貸所得とはかけ離れた計算を州によって求められる場合が多くあります。州の不動産賃貸所得を報告すれば済むのではなく、税金計算の出発点として、日本法人全体の純利益の提出を州政府によって求められます。すなわち、日本法人の損益計算書の税引前純利益を米ドルに換算して報告しなければなりません。さらにその金額に、一定の「按分配賦率」を適用して州の課税所得を計算し、税率を掛け合わせて州法人税とします。税金の計算に米国での賃貸活動とは関係のない日本の財務諸表とその明細を用意すること、そして、計算される税金額も予測できないほどかけ離れた金額になることを覚悟しなければなりません。州によっては欠損金になる年度に所得以外の基準（例えば資本金や純資産）に基づく税金を支払わなければならない場合もあります。以上から、日本法人による直接不動産投資は極力回避し、個人所有、あるいは、現地法人を設立して間接所有にすることが勧められます。(３９２）