日本からの米国不動産直接投資　Direct Investment in U.S. Real Estate from Japan

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＜日本からの米国不動産直接投資　Direct Investment in U.S. Real Estate from Japan＞

 日本に住んでいる日本人が米国内の住宅を購入して賃貸している場合の課税を検討します。アメリカに住んでいた日本人が帰国後もアメリカの持ち家を処分せずに人に貸しているケース、または日本からの直接投資により取得した住宅や商業不動産をレントしているケースで、アメリカの税法上の「非居住外国人」が米国不動産に直接投資する形態です。購入した不動産を賃貸せずに、バケーションや商用でアメリカに来た折に使うだけの場合や、アメリカ留学中の子が住んでいるだけという場合は、不動産の固定資産税が課税されるだけで、その他の税金は発生しません。

投資家が米国の不動産を運用（賃貸）している場合、米国においても日本においても所得税上、課税対象となります。その場合、連邦所得税については、非居住外国人に適用される源泉徴収方式またはネット・レント課税方式のうちのいずれかの方式による課税を受けます。連邦税の他に、不動産が所在する州政府に対しても申告納付をする義務があります。州税ではたえずネット・レント課税方式が適用されます。（３２）