帰国後の米国住居の売却 Sale of Residence by Non-Resident Alien
<帰国後の米国住居の売却 Sale of Residence by Non-Resident Alien>
日本へ帰国することになり、それまで住んでいた米国の住居を売ることになりました。すぐに買い手が決まらなかったため、売買契約は米国を離れた後になりました。グリーンカード所持者以外の日本人が日本へ帰国すると、米国税法上、非居住外国人と呼ばれる身分になります。非居住外国人が主たる住居を売却処分した場合であっても、売却前の5年間のうち2年間以上、本人がその不動産を所有し、日常の主たる住居として使っていれば、譲渡益のうち25万ドルまでの金額について非課税扱いにすることができます。不動産の名義が夫婦の片方である場合は、一人分25万ドルだけが非課税となります。夫婦の共同名義であれば、非居住外国人の夫婦個別申告書上、それぞれ25万ドルまで、合計50万ドルについて非課税扱いにすることができます。
非居住外国人になってから米国の不動産を売却する場合に避けることできない税金の問題がもう一つあります。それは不動産売却価格に課せられる10%源泉徴収税です。不動産の買い手は、住居の代金を売り手に引き渡す際、売値の10%をIRSへ納付する義務を負っています。残りの90%が住居の代金として売り手に支払われます。納税者（売り手）がIRSから事前に特別免税許可を受けていない限り、たとえ税金が発生しない取引きであることがわかっていても、この10%源泉徴収税を回避することはできません。不動産売買の翌年の4月15日までにIRSへ確定申告書を提出して、税金の精算をして還付を受けます。日本の居住者になってからの米国不動産の売却は、日本でも課税対象となります。（４４７）