米国不動産譲渡にかかる源泉徴収税

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非居住外国人や外国法人が米国内に所有していた不動産を売却する際、買い手（購入者）は不動産売却価格の15％相当分を源泉徴収税として売値から差し引いて、ＩＲＳ（内国歳入庁）へ納付する義務があります。グリーンカード以外のビザで米国に滞在し住居を購入して住んでいた日本人が日本へ帰国後その住居を売った場合や、日本から直接投資の形で米国内に所有していた不動産を外国人が売却した場合に課せられる連邦税がこの15％源泉徴収税です。州によっては連邦税に加えて、不動産売却益にかかる州税の予定納税が課せられる場合もあります。

売却価格が取得費（購入価格）よりも低いため売却損になることがわかっていても、売り手がIRSから源泉税の免除を認可する証明書の発行を受けない限り、15％源泉徴収税を回避することはできません。源泉税免除の証明書の発行を受けるためには、事前に申請書フォーム8288-Bと免除の根拠を示す書類をＩＲＳに提出する必要があります。

15％源泉徴収税は最終的な税金ではなく、売り手は後日確定申告書フォーム1040NR (法人はフォーム1120F) を提出して、税金の清算をする義務があります。確定申告書に譲渡損益計算書と源泉徴収票フォーム8288-Aを添付して、税金の還付を受けるか、あるいは、追加の支払いをすることになります。（７４０）