直接・間接不動産投資の税務　Direct and Indirect Investment in U.S. Real Estate

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日本在住の日本人は、米国の税法上、非居住外国人となります。非居住外国人が直接投資によって米国不動産を取得して賃貸活動を行う場合と、非居住外国人が米国内に現地法人を設立して、その法人を介して間接投資によって米国不動産を取得して賃貸活動を行う場合の二つの投資形態における税金申告の違いについて検討します。「どちらの形態が有利か」という問いに対しては、「双方に利点があり、それぞれの事情によるため一概には言えない」というのが答えとなります。

 

非居住外国人による不動産直接投資の場合、毎年米国で個人所得税の確定申告をすると同時に、日本でも確定申告をする義務があります。日米とも、賃貸収入から維持管理費、固定資産税、修繕費、保険料、支払利子、減価償却費などの必要経費を差し引いて計算した不動産賃貸の収支計算書を申告書に含めて提出し、必要があれば税金を支払います。

 

非居住外国人を株主とする米国内の現地法人による間接不動産投資の場合、確定申告書の提出を必要とするのは、米国の法人税だけであり、日本での申告は必要ありません。法人が米国で不動産賃貸の収支計算書を含めて確定申告を行います。収支計算書の内訳は、必要経費や減価償却、損金の繰延べなど、個人所得税のためのものとほぼ同じです。現地法人が株主に対して配当の分配を行った時に、初めて日本で配当の受け取りを申告して所得税を支払います。（４８３）