住居売却益の非課税措置１　Exlusion of Gain on Sale of Residence

＜住居売却益の非課税措置１　Exlusion of Gain on Sale of Residence＞

主たる住居の売却益（譲渡益）については、独身25万ドル、夫婦合算申告50万ドルまでが非課税（免税）扱いになることは周知のとおりです。非課税措置の恩恵を受けるためには、2年間の所有条件や居住条件、売却間隔条件を満たす必要があります。2009年以降、過去に賃貸していた住居の売却（譲渡）に伴う非課税売却益を決定する居住条件の範囲に制限が加えられ、25万ドル・50万ドルの非課税額は満額が認められないことになりました。

従来、非課税扱いを受けるためには、まず、住居売却前の5年間のうち2年間、納税者が住居の所有権を有し（所有条件）、そして、主たる住居として納税者が実際に日常的にその家に住んでいたこと（居住条件）という2条件を満たす必要がありました。この非課税措置は、2年経過後、「所有条件」と「居住条件」の2条件を満たせば、再び、そして一生に何度でも適用することができます（売却間隔条件）。

住居の売却益が非課税枠を超えている場合、超過額が課税対象となります。連邦所得税率は0%・20％の2段階の長期キャピタル・ゲイン優遇税率が適用されます。州税は通常の所得税率で課税されます。0%・20％の2段階の長期キャピタル・ゲイン優遇税率は、主たる住居以外の不動産や投資目的の賃貸不動産を売却した場合に生じる売却益にも適用されます。（２４８）

不動産の夫婦共有名義 Joint Ownership

<不動産の夫婦共有名義 Joint Ownership>

持ち家売却益について、独身25万ドル、既婚者で夫婦合算申告50万ドルまで、非課税扱いを受けます。売却益とは、住宅の売値から譲渡費用、取得費、改築費を差し引いた後の譲渡所得（キャピタル・ゲイン）のことです。

夫婦合算申告（ジョイント・リターン）は、片方の配偶者名義の住宅であったとしても、50万ドルまで非課税となります。夫婦個別申告（セパレート・リターン）の場合、夫婦共有名儀であれば配偶者一人につき25万ドル、合計50万ドルが非課税、片方名義であればその配偶者分だけの25万ドルまでが非課税となります。日本へ帰国後アメリカの非居住者になってからアメリカの持ち家を売る場合は夫婦個別申告が適用されるため、合計50万ドルまで税金がかからない共有名義が有利となります。主たる住居以外の物件、例えばセカンド・レジデンス、別荘、投資不動産などの売却益は全額が課税対象となります。（４）

住居の売却益 Gain on Sale of Principal Residence

<住居の売却益 Gain on Sale of Principal Residence>

住居を売って得た売却益のうち、一定金額まで非課税扱いとなります。一定金額とは、独身者は25万ドル、既婚者で夫婦合算申告の場合50万ドルです。非課税扱いを受けるためには、売却前の5年間のうち2年間、①納税者が住宅を所有していた事（所有条件）、②主たる住居として納税者が実際にその家を日常的住まいとして使用していた事（居住条件）という二つの条件を満たす必要があります。

住宅売却から２年が経過した後、再び２年間の「所有条件」と「居住条件」さえ満たしていれば、住居売却益の非課税措置を、一生に何度でも利用できます。

50万ドル（25万ドル）非課税枠を超える売却益がある場合は、超過額が連邦および州・市の所得税の対象となります。

連邦税には、長期キャピタル・ゲインの優遇税率（2014年現在20%）が適用されます。（３）

不動産売却