米国不動産譲渡にかかる源泉徴収税

非居住外国人や外国法人が米国内に所有していた不動産を売却する際、買い手（購入者）は不動産売却価格の15％相当分を源泉徴収税として売値から差し引いて、ＩＲＳ（内国歳入庁）へ納付する義務があります。グリーンカード以外のビザで米国に滞在し住居を購入して住んでいた日本人が日本へ帰国後その住居を売った場合や、日本から直接投資の形で米国内に所有していた不動産を外国人が売却した場合に課せられる連邦税がこの15％源泉徴収税です。州によっては連邦税に加えて、不動産売却益にかかる州税の予定納税が課せられる場合もあります。

売却価格が取得費（購入価格）よりも低いため売却損になることがわかっていても、売り手がIRSから源泉税の免除を認可する証明書の発行を受けない限り、15％源泉徴収税を回避することはできません。源泉税免除の証明書の発行を受けるためには、事前に申請書フォーム8288-Bと免除の根拠を示す書類をＩＲＳに提出する必要があります。

15％源泉徴収税は最終的な税金ではなく、売り手は後日確定申告書フォーム1040NR (法人はフォーム1120F) を提出して、税金の清算をする義務があります。確定申告書に譲渡損益計算書と源泉徴収票フォーム8288-Aを添付して、税金の還付を受けるか、あるいは、追加の支払いをすることになります。（７４０）

非課税住居売却益と使用目的条件

主たる住居の売却益（譲渡益）について、独身25万ドル、夫婦合算申告50万ドルの非課税措置の恩恵を受けるためには、①2年間の所有条件、②2年間の居住条件、③使用目的条件を同時に満たす必要があります。①所有条件は納税者が住居の所有権を有すること、②居住条件は主たる住居として納税者が実際に日常的にその家に住んでいること、③使用目的条件は、主たる住居としての適格使用をいいます。非適格使用があった場合は、25万ドル・50万ドルの非課税額は制限されて満額認められず課税されます。非適格使用とは、主たる住居使用以外の休暇や賃貸目的使用のことを指します。

（例）独身Aさんは、2017年1月1日に30万ドルで住居を購入して、賃貸（非適格使用）のために3年間使用しました。2020年1月1日、その家に移り住み「主たる住居」(適格使用)として２年間使用しました。2022年1月1日、その住居を60万ドルで売却し、30万ドルの譲渡益をを得ましたが、２年間の「所有条件」および「居住条件」を満たしてはいるものの、所有していた5年間のうち3年間は主たる住居以外の非適格使用であるため、譲渡益のうち18万ドル（60％）は課税対象の譲渡益となり、残りの12万ドル（40％）だけが非課税扱いとなります。 （７１２）

源泉徴収税とITIN

納税者が IRSに税金を納めたり、申告書を提出したりする場合に、必ず求められるのが納税者番号です。米国籍・居住外国人が求められるのがソーシャル・セキュリティー（SS）番号であり、非居住外国人が求められるのが9桁の数字で構成された9で始まる個人納税者番号（ITIN） です。ITINを取得するには、納税、申告という税法規定の実行を伴う必要があります。

日本からの直接投資の形で米国内に保有していた不動産を、米国税法上の非居住外国人が売却処分する場合、原則として売値の15％の源泉徴収税が買い手によって抑えられIRSへ納付されます。州によっては、非居住者が不動産を売却する際、源泉徴収税または予定納税による税金納付を必要とする場合もあります。売却価格が取得費よりも低いため売却損になることがわかっていても、売り手がIRSから源泉徴収税の免除を認可する証明書の発行を受けない限り、15％源泉徴収税を回避することはできません。

15％源泉徴収税は最終的な税金ではなく、売り手は後日確定申告書フォーム1040NRを提出して、税金の清算をします。確定申告書に譲渡損益計算書と15％源泉徴収票フォーム8288-Aを添付して、税金の還付を受けるか、あるいは、追加払いをすることになります。15％源泉徴収税のIRSへの納付時に、ITIN申請書フォームW-７ とその他必要書類を添付提出して、ITIN を取得することが勧められます。（６９３）

減価償却

会社や個人事業主が家具や機械類、乗用車、コンピューター、不動産などを購入して事業の用に供した場合、購入年度に取得費の全額を必要経費として一括費用計上するのではなく、年の経過によって固定資産の価値が経済的、物理的に減少する期間にわたって配分計算して費用計上することを減価償却（Depreciation）と呼びます。減価償却とは、資産の購入代金（取得費）を資産が使用できるであろう期間（耐用年数）にわたって配分し、経費（減価償却費）にしていく方法のことです。

米国では固定資産は、3年から40年までの9段階の資産に分類され、それぞれの「耐用年数」と、定額法あるいは定率法の「償却方法」を適用して減価償却を計算します。居住用賃貸不動産については、取得費のうち土地部分を除いて建物部分のコストを把握し、耐用年数は米国内資産27.5年、海外資産40年、償却方法は定額法を適用して計算します。減価償却の計算は、鉄筋、木造、新築、中古の区別なく一様に適用されます。鉄筋、木造、新築、中古など不動産の種類によって異なる耐用年数が適用される日本の規定とは大きく異なる点です。賃貸住宅用家具は5年、事務用家具は7年で、定率法を適用して償却します。減価償却の途中で不動産を譲渡した場合、売却価格から建物部分の未償却費用（残存価格）と土地部分、譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得（売却益）となります。 (691)

住居売却益の課税

主たる住居を売って得た売却益のうち、独身25万ドル、夫婦合算申告50万ドルについて非課税扱いにすることができます。住居売却益非課税措置の恩恵を受けるためには、所有条件、居住条件、適格使用条件を満たす必要があります。所有条件とは納税者が売却前の5年のうち2年間以上、納税者が住居の所有権を有していて、登記上の名義が一致していることをいいます。居住条件とは主たる住居として実際に日常的に2年以上本人がその家に住んでいたことを指します。適格使用条件とは過去の使用目的が、主たる居住としての適格使用だけであれば問題ありませんが、賃貸活動などの住居以外の非適格使用があった場合は、すなわち使用目的条件を満たさない場合は、25万ドル/50万ドルの非課税額は制限されて満額が認められず、一部否認されます。

例えば、独身者が2015年に30万ドルで住居を購入して、賃貸（非適格使用）のために3年間使用した後2018年にその家に移り住み「主たる住居」(適格使用)として２年間使用したとします。2020年12月31日、その住居を55万ドルで売却し、25万ドルのキャピタル・ゲイン（譲渡益）を得たと仮定します。２年間の「所有条件」および「居住条件」を満たしてはいるものの、2015年から2018年の賃貸使用の3年間（60%）は主たる住居以外の非適格使用であるため、その期間に対応する譲渡益は課税対象となります。25万ドルの譲渡益のうち15万ドル（60%）は課税対象の譲渡益となり、残りの10万ドル（40％）だけが非課税扱いです。（６８１）

帰国と米国住居売却のタイミング

帰国に際してそれまで住んでいた住居を売る場合の税金問題について検討します。売却前5年間のうち2年間、納税者が所有権を有し、日常の生活に使用してきた主たる住居（プリンしパル・レジデンス）を売却して得た売却益のうち、一定金額までが非課税（免税）扱いになることは周知のとおりです。一定金額とは、独身者25万ドル、既婚者で夫婦合算申告50万ドルです。25万ドル/50万ドルの非課税枠を超える売却益がある場合は、超過額が連邦税（2016年現在23.8％）、および、州所得税の対象となります。所有条件と居住条件さえ満たせば、非課税枠は非居住外国人にも適用となります。

米国に滞在していた日本人が所有していた住居売却のタイミングが、日本帰国後、すなわち日本の居住者となった後の場合、住居売却益は米国と日本の双方で課税対象となるため、両国で確定申告することになります。25万ドル/50万ドルの非課税枠は、あくまでも米国の連邦税と州税の計算上適用される規定であり、日本の所得税の計算には適用されません。米国での節税分が日本の税金計算上の外国税額控除の減額となります。結局は住居売却益の全額が日本で課税を受け、せっかくの非課税枠の活用ができなくなります。以上から、帰国の際の住居売却の時期には注意を払う必要があります。（６０４）

使用目的条件と住居売却益の課税

主たる住居の売却益（譲渡益）について、独身25万ドル、夫婦合算申告50万ドルの非課税措置の恩恵を受けるためには、所有条件と居住条件の2条件を同時に満たす必要があります。所有条件とは納税者が売却前の2年間以上、納税者が住居の所有権を有していたことであり、居住条件とは主たる住居として実際に日常的に2年以上その家に住んでいたことを指します。過去の使用目的が、主たる居住としての適格使用だけであれば問題ありませんが、賃貸活動などの住居以外の非適格使用があった場合は、すなわち使用目的条件を満たさない場合は、25万ドル/50万ドルの非課税額は制限されて満額が認められず、一部否認されます。

（例）独身Aさんは、2011年に30万ドルで住居を購入して、賃貸（非適格使用）のために3年間使用した後2014年にその家に移り住み「主たる住居」(適格使用)として２年間使用した。2015年12月31日、その住居を55万ドルで売却し、25万ドルのキャピタル・ゲイン（譲渡益）を得た。Aさんは２年間の「所有条件」および「居住条件」を満たしてはいるものの、2011年から2013年の賃貸使用の3年間（60%）は主たる住居以外の非適格使用であるため、その期間に対応する譲渡益は課税対象となる。25万ドルの譲渡益のうち15万ドル（60%）は課税対象の譲渡益となり、残りの10万ドル（40％）だけが非課税扱いとなる。（６０３）

非課税扱いになる主たる住居売却益

納税者が住んでいた主たる住居を売って得た売却益のうち、夫婦合算申告は50万ドルまで、独身・夫婦個別申告は25万ドルまでを非課税扱いとすることができます。この主たる住居売却益の非課税扱いを受けるためには、売却日以前の5年間のうち2年間について、①納税者が住居を所有していたこと（所有条件）、そして、②納税者がその家を実際に日常的住まいとして使用していたこと（居住条件）という2条件を満たす必要があります。住居売却から２年が経過した後、再び２年間の所有条件と居住条件さえ満たしていれば、住居売却益の非課税措置を、一生に何度でも利用できます。賃貸など、主たる住居以外の目的に使用されていた期間がある場合、非課税額が減額されます。

売却益とは、住居の売値から譲渡費用、取得費、改築費を差し引いた後の譲渡所得（キャピタル・ゲイン）のことです。

50万ドル（25万ドル）の非課税枠を超える売却益がある場合は、超過額が連邦（23.8%）、および、州・市の所得税の対象となります。譲渡所得はスケジュールDで申告します。

夫婦の片方名義の住居であっても、夫婦合算申告を適用すれば所有条件を満たして、50万ドルまでの非課税扱いを受けられます。ただし、夫婦の双方が居住条件を満たす必要があります。日本へ帰国後非居住外国人となった後の売却は、夫婦個別申告が適用されて非課税額が25万ドルに制限されて不利になる場合があるため注意を要します。（６０１）

帰国と米国住居売却のタイミング

帰国に際してそれまで住んでいた住居を売る場合の税金問題について検討します。売却前5年間のうち2年間、納税者が所有権を有し（所有条件）、日常の生活に使用（居住条件）してきた主たる住居（プリンシパル・レジデンス）を売却して得た売却益のうち、一定金額までが非課税（免税）扱いとなることは周知のとおりです。一定金額とは、独身者25万ドル、既婚者で夫婦合算申告50万ドルです。所有条件と居住条件さえ満たせば、非課税枠は非居住外国人にも適用となります。非課税枠を超える売却益がある場合は、超過額が連邦税（2015年現在20%の長期キャピタル・ゲイン税率）、および、州所得税の対象となります。

米国に滞在していた日本人が所有していた住居売却のタイミングが、日本帰国後すなわち、日本の居住者となった後の場合、住居の売却益は米国と日本の双方で確定申告して報告することになります。25万ドル・50万ドルの非課税枠は、あくまでも米国の連邦税と州税の計算上だけに適用される規定であり、日本では日本の税法に基づいて税金が計算されます。25万ドル・50万ドルの非課税枠の恩典は日本の税金計算に使うことが認められず、日本の追加税金となり、せっかくの節税の機会を失うことになります。この観点から、帰国の際の住居売却のタイミングは帰国以前が有利と言えます。（５５１）

主たる住居の売却益の免税制限

主たる住居の売却益は、独身25万ドル、夫婦合算申告50万ドルまでが非課税扱いになることは周知の通りです。この免税措置の恩恵を受けるためには、2年間の所有条件や居住条件、売却間隔条件を満たさなければなりません。すなわち、売却前の5年間のうち2年間、納税者が住居の所有権を有し（所有条件）、主たる住居として納税者が実際に日常的にその家に住んでいたこと（居住条件）、そして、2年経過後「所有条件」と「居住条件」の2条件を満たせば、再び、そして一生に何度でも免税措置を適用することができます（売却間隔条件）。

住居の使用目的が主たる住居だけ（適格使用）であれば問題ありませんが、2009年1月1日以降、賃貸や別荘など、主たる住居以外の非適格使用であった場合、免税額が満額認めらなくなりました。課税対象となった場合、キャピタル・ゲイン優遇税率が適用となります。

（例）独身者が2011年1月1日に住居を購入して最初の3年間は賃貸に出し、その後2年間を主たる住居として居住します。2016年1月1日、その住居を売却して50万ドルの譲渡益を得たとします。5年間の全所有期間のうち、最初の3年間（60％）が非適格使用、次の2年間（40％）が適格使用となります。2年間の「所有条件」および「居住条件」を満たしてはいるものの、非適格使用に対応する30万ドルの譲渡益は課税対象となります。残りの20万ドルだけが非課税扱いとなります。（５１６）