ポイント割増利子・リファイナンス　Point and Refinance

＜ポイント割増利子・リファイナンス　Point and Refinance＞

住宅取得ローン：支払利子の控除が認められる住宅取得ローンには、住宅を購入するためのローンだけでなく、住宅の建設、および、住宅の増改築のためのローンも含まれます。

ポイント割増利子：住宅ローンの契約に伴い、借入金額に対して借り手があらかじめ支払う割増利子をポイントと呼びます。ポイントを支払うことにより、長期間にわたって支払う借入金の利率を引き下げることが可能となります。借入金額の1%ないし3%と、通常かなり高額となるポイントは、「主たる住居」のための住宅ローンの借入年度に、全額の控除が認められ、節税効果が高い項目です。セカンド・レジデンスの住宅ローン、リファイナンス・ローンおよびホーム・エクイティー・ローンの取得ポイントは、ローンの返済期間にわたって、毎年小額ずつの控除の対象となります。

リファイナンス・ローン：主たる住居、および、セカンド・レジデンスのための既存のローンよりも低利率などの好条件なローンへ切り換えた、リファイナンス・ローンの支払利子も、元の住宅ローンの支払利子と同様に控除が認められます。（２１）

適格住宅ローン　Qualified Mortgage Loan

＜適格住宅ローン　Qualified Mortgage Loan＞

支払利子が控除の対象となる住宅ローンとして認められるためには、次の３条件を同時に満たさなければなりません。

①      住宅2軒分までとすること。

②      合計上限借入額を100万ドルとすること。

③      住宅を担保にした融資であること。

納税者の日常的な生活の場として使用している「主たる住居プリンシパル・レジデンス」、および他のもう一軒「セカンド・レジデンス」、合計2軒分の住宅ローンの借入れを指します。他のもう一軒は、セカンド・レジデンスの中から自由に選択できます。アメリカ国外にある住宅でもかまいません。従って、日本の留守宅を人に貸しておらず留守家族が使っている場合、セカンド・レジデンスとして扱い、その住宅ローンの支払利子を控除できるのです。上限借入額が合計100万ドルを超える部分に対応する支払利子は、控除できません。住宅を担保に供したローンでない場合、例えば無担保の社内ローンを住宅購入資金とした場合の支払利子も控除することはできません。（２０）

住宅減税　Own Home and Tax Savings

＜住宅減税　Own Home and Tax Savings＞

アメリカで住宅を購入すると「住宅減税」の作用により税金上有利となります。住宅所有者が支払う固定資産税と住宅ローン支払利子について、個人所得税の計算上、控除が認められるからです。住宅に関連した控除が全く認められないアパート・貸家住まいと比べると、持ち家があれば節税分だけ得をするわけです。

持ち家はどのくらい得になるのでしょうか。仮にレントを毎月1600ドル払っていた人が、住宅ローンを借りて一軒家を購入したとします。住宅取得後、住宅ローンの返済額1100ドル、固定資産税500ドル、合計毎月1600ドル、すなわちレントの時代と同額の住居費を支出します。毎月支払う住宅ローン1100ドルのうち1000ドルが支払利子であり、所得税の実効税率は30%とします。支払利子1000ドルと固定資産税500ドル、合計1500ドルの控除のため、450ドル（1500 x 30% = 450）の減税効果があります。毎月450ドルをセーブするため、住居費は1150ドルになります。住宅購入決定のためには、住宅ローンを借りるための頭金を用意すること、そしてその逸失金利があることも考慮しなければなりません。（１９）

住宅減税