特別扱いを受ける主たる住居 　　Tax Treatments of Principal Residence

＜特別扱いを受ける主たる住居 　　Tax Treatments of Principal Residence＞

納税者が所有し、日常の生活に利用している住居のことを主たる住居（プリンしパル・レジデンス）と呼びます。主たる住居は税法上特別な意味を持ちます。支払利子の控除が認められるためには、主たる住居、および、他のもう一軒（セカンド・レジデンス）、合計二軒分の住宅ローンに限られます。控除の条件として、住宅ローンの借入上限額が百万ドルまでであること、そして、住宅を担保に供したモーゲッジ融資ローンであること、という条件を満たす必要があります。持ち家のある人はさらに、不動産に課せられる固定資産税の控除も認められます。固定資産税は、住宅ローンの支払利子が主たる住居とセカンド・レジデンスの二軒分だけに限られるのとは異なり、三軒目以上の住居分も控除が認められます。住宅ローン支払利子と固定資産税の控除は、非居住外国人の項目別控除として認められません。

主たる住居であることが税法上の決定条件として求められるのが、住居売却益の非課税措置の適用を受ける場合です。住居を売却して得たキャピタル・ゲイン（譲渡益）は、夫婦合算申告50万ドル、独身25万ドルが非課税（免税）扱いとなることは周知の通りです。当非課税措置の適用を受けるには、売却前の5年間のうち2年間、納税者が住居の所有権を有し（所有条件）、主たる住居として納税者が実際に日常的にその家に住んでいたこと（居住条件）という2条件を満たす必要があります。（４２８）

コンドミニアムとコープ Condominium and Cooperative

＜コンドミニアムとコープ  Condominium and Cooperative＞

 コンドミニアムとコープは、それぞれ住居の所有形態の一つです。コンドミニアムは日本の分譲マンションに相当し、買い取った居住スペースを購入者が所有します。コープは、株式会社を応用した不動産所有形態であり、居住スペースが建物全体に占める割合に応じた株数の株を購入した者が、不動産を使用します。コンドミニアムの管理費（コモンチャージ）は所得税計算上控除の対象とはならないのに対して、コープの管理費（メインテナンス・フィー）は控除が認められます。

コンドミニアムの固定資産税は、不動産の所有者が自分の負担額を直接税務当局に納付します。コープの場合は、テナント株主が負担して支払うのではなく、コープ株式会社が一括して固定資産税の総額を納付します。毎月メインテナンス・フィー（管理費）を通じてテナント株主負担分の固定資産税を回収して清算します。メインテナンス・フィーの中には固定資産税の他に不動産のモーゲッジ支払利子や維持費、共益費が含まれています。年明けに管理マネジメント会社から送られてくる通知書に記載された固定資産税および支払利子の1株当たりの金額に、株主テナントの持株数を掛け合わせて得られた額が、控除可能な固定資産税と支払利子となります。（４２８）

住宅所有の減税効果　Own Home and Tax Savings

＜住宅所有の減税効果　Own Home and Tax Savings ＞

持ち家のある人は「住宅減税」の効果によって税金上有利となります。住宅所有者が支払う固定資産税と住宅ローン支払利子について、所得税の計算上控除が認められて節税になるからです。住居に関連した支出の控除が認められないアパート住まい・貸家住まいと比べて、持ち家による節税分だけ得になります。

住宅所有はどのくらい得になるか、レントを支払っていた時と同額の住居費を支出したこととして比較してみます。仮にレントを毎月1500ドル支払っていた人が、住宅ローンを借りて一軒家の住宅を購入したとします。住宅取得後、住宅ローンの返済額1200ドル、固定資産税300ドル、合計1500ドルであり、住居費はレント時代と同額です。毎月支払う住宅ローン返済額1200ドルのうち1100ドルが支払利子であり、100ドルが元金返済額です。所得税の実効税率を25%と仮定すると、支払利子1100ドルと固定資産税300ドル、合計1400ドルの控除が認められるため、毎月350ドル（1400 x 25% = 350、年間4200ドル）の減税効果があります。毎月350ドルをセーブするため、実質住居費は1500ドルから1150ドルに下がると考えることができます。

住宅購入決定のためには、住宅ローンを借りるための頭金を用意すること、そしてその逸失金利があることも考慮しなければなりません。（４２７）

住宅ローンのポイント割増利子控除　Deductible Point

＜住宅ローンのポイント割増利子控除　Deductible Point＞

一戸建て住宅やコンドミニアム、コープなどの住宅の購入、建設、増築の際、価格の全額を現金で支払わず、自己資金の手持現金を頭金として支払い、残額は金融機関から借り入れる住宅ローンの資金で充当する方法が一般的です。

住宅ローンの契約に伴い、金融機関に対して借り手があらかじめ支払う割増利子のことをポイントと呼びます。ポイントを支払うことにより、長期間にわたって返済するローンの利率を引き下げ、ひいては毎月の返済額の削減を可能にします。借入金額の1%ないし3%と、通常かなり高額となるポイントは、「主たる住居」のための住宅ローンの借入年度に全額控除が認められるため、節税効果が高い項目です。年明けに金融機関から送られてくるフォーム1098のポイントの欄（ボックス2）に記載された金額が控除対象額ですが、場合によっては記載が漏れていることがあります。別名、ローン・オリジネーション・フィー、ローン・アプリケーション・フィー、コミットメント・フィー、プレミアム、プリペイド・インタレストなどと呼ばれる項目の中にポイントが入っていることがあるので、住宅購入年度の申告書作成の際、見逃さないよう注意を要します。

セカンド・レジデンスの住宅ローンやリファイナンス・ローン、ホーム・エクイティー・ローンのポイント割増利子は、借入年度の一括控除は認められず、ローンの返済期間にわたって毎年小額ずつの控除の対象となります。（３１６）

住宅ローン支払利子　　Home Loan Interest

＜住宅ローン支払利子　Home Loan Interest＞　　　

支払利子が控除の対象となる住宅ローンとして認められるためには、次の３条件を同時に満たす必要があります。

①      住宅2軒分までの支払利子であること。

②      合計上限借入額を100万ドルとすること。

③      住宅を担保にした融資であること。

①の「住宅2軒分」の意味は、納税者と家族が日常的な生活の場として使用している「主たる住居」（プリンシパル・レジデンス）、および、他のもう一軒（セカンド・レジデンス）、合計2軒分の住宅ローン借入れを指します。他のもう1軒は、別荘やカントリー・ハウスなどのセカンド・レジデンスの中から自由に選択したものす。米国外にある住宅でもかまいません。従って、日本の留守宅を人に貸しておらず留守家族が使っている場合は、セカンド・レジデンスとして扱うことによりその住宅ローン支払利子の控除が可能となります。

②の「合計上限借入額100万ドル」は、2軒分の住宅ローンの合計借入額が100万ドル以下の場合、金融機関に支払った利子の全額について控除が認められることを意味します。合計借入額が100万ドル超の場合、100万ドルに対応する支払利子は控除できますが、100万ドル超対応分は否認されます。

③の「住宅を担保にした融資」は、ローン契約書上住宅を担保に供していて、州当局にその旨の届け出を行ったローンを指します。

上記3条件を満たしていれば、住宅の購入、建設、改築のための融資、そしてその借り替えリファイナンス・ローンの支払利子の控除が認められます。（３１５）

住宅所有の節税効果　Own Home and Tax Savings

＜住宅所有の節税効果　Own Home and Tax Savings＞　

アメリカで住宅を購入すると「住宅減税」の作用により税金上有利となります。住宅所有者が支払う固定資産税と住宅ローン支払利子について、個人所得税の計算上、控除が認められるからです。住居に関連した支出の控除が認められないアパート住まい・貸家住まいと比べると、持ち家があれば節税分だけ得をするわけです。

住宅所有はどのくらい得になるのでしょうか。仮に賃貸料を毎月1000ドル支払っていた人が、住宅ローンを借りて一軒家あるいはコンドミニアムを購入したとします。住宅取得後、住宅ローンの返済額800ドル、固定資産税200ドル、合計毎月1,000ドル、すなわち賃貸料の時代と同額の住居費を支出します。毎月支払う住宅ローン返済額800ドルのうち700ドルが支払利子、100ドルが元金返済額であり、所得税の実効税率は25%とします。支払利子700ドルと固定資産税200ドル、合計900ドルの控除のため、毎月225ドル（900 x 25% = 225、年間2,700ドル）の減税効果があります。毎月225ドルをセーブするため、実質住居費は1,000ドルから775ドルに下がると考えることができます。住宅購入決定のためには、住宅ローンを借りるための頭金を用意すること、そしてその逸失金利があることも考慮しなければなりません。（３１４）

コープの管理費　Maintenance of Co-op

＜コープの管理費　Maintenance of Co-op＞

 コープ（Co-operative 株式共同住宅）は、持ち家の一形態で、テナントの居住面積が建物全体に占める割合で発行されたコープ株式をテナントが保有します。一軒建住宅やコンドミニアム（買取りマンション）の場合のように不動産を所有する名義人宛てに固定資産税の請求書が発行されるのではなく、政府からコープ株式会社宛てに請求書が発行されるため、固定資産税の納付方法が異なります。株主テナントが管理マネジメントへ毎月支払うメインテナンス・フィー（管理費）の中に、固定資産税、および支払利子が含まれています。管理費を支払う時点ではそれぞれの金額は分かりません。年明けに管理マネジメントから送られてくる通知書に記載された固定資産税および支払利子の1株当たりの金額に、株主テナントの持株数を掛け合わせて得られた金額が、控除可能な固定資産税と支払利子です。

住宅ローンを組んでコープを購入した場合は、この住宅ローン支払利子のほかにコープ管理マネジメントが負担した支払利子の株主按分配賦額を加えた2種類の支払利子控除が認められます。（２５）

エスクローによる固定資産税の支払い　Real Property Tax Payment Through Escrow

＜エスクローによる固定資産税の支払い　Real Property Tax Payment Through Escrow＞

 住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、住宅ローンの毎月の返済額の中にエスクロー（預託管理）の形で銀行への税金預託支払額が含まれていることがあります。固定資産税の請求書は納税者へは送られず銀行へ届けられ、銀行はエスクロー（預託管理）勘定に累積されてきた資金から固定資産税の納付を行います。年明けに銀行から送られてくる住宅ローンおよびエスクロー（預託管理）勘定の明細書の中に、控除可能な支払利子と固定資産税の金額が記載されています。銀行へ払い込むエスクロー（預託管理）勘定の12ヵ月合計額を固定資産税として控除するのではなく、銀行がエスクロー（預託管理）勘定の資金の中から固定資産税として実際に政府に払い込んだ金額が、控除できる金額です。

固定資産税の増額または減額に対応して、エスクロー（預託管理）勘定は毎年精算されて預託支払額が調整されます。住宅ローンの場合は必ず預託支払をするというわけではなく、銀行エスクロー（預託管理）を通さずに納税者が固定資産税を政府に直接払い込む場合もあります。（２４）

固定資産税　Real Estate Tax

＜固定資産税　Real Estate Tax＞

 固定資産税は、住宅ローン支払利子と並んで持ち家のある人にとって所得控除が認められる貴重な項目です。住宅ローン支払利子の場合は、納税者が所有する主たる住居、および他の1軒（セカンド・レジデンス）の合計2軒分についてだけが控除の対象となるという制限付きですが、固定資産税控除にはそのような制限がないため、3軒以上の住宅についても、また土地だけ所有していて支払う固定資産税についても、控除が認められます。外国（日本）に所有する不動産の固定資産税も控除できます。

ローンにたよらず現金でアメリカの住宅を購入した場合の固定資産税控除額は、郡（カウンティー）や市町村などの地方自治体政府から直接送られてくる請求書に基づいて、1月1日から12月31日までの間に実際に支払われた金額です。地方自治体の財源であるため、カウンティー・タックス、シティー・タックス、タウン・タックス、ビレッジ・タックスなどと呼ばれている場合も、また義務教育制度の資金を支えるスクール・タックスも固定資産税として控除できます。住宅ローンを借りて住宅を購入した場合は、エスクロー（預託管理）の形で銀行を通じて固定資産税を支払うことがあります。（２３）

ホーム・エクイティー・ローン　Home Equity Loan

＜ホーム・エクイティー・ローン　Home Equity Loan＞

住宅関係のローンにホーム・エクイティー・ローンがあります。既存融資の返済分や住宅の値上がり含み益を担保にして行う借入れのことです。主たる住居とセカンド・レジデンスの2軒を対象物件とした融資で、借入上減額10万ドルに対応する支払利子の控除が認められます。住宅取得ローンの借入上限額100万ドルと合わせると、住宅所有者は合計110万ドルの適格借入れができるわけです。

ホーム・エクイティー・ローン資金の使途については制限が設けられておらず、何に費やしてもかまわないことになっています。資金を住宅目的に使わなくてもよいのです。通常、銀行からオート・ローンやパーソナル・ローンの名目で融資を受けて車の購入や休暇の支払いをすると、アメリカの税法上、控除が認められない消費者金融の支払利子となります。一方、ホーム・エクイティー・ローンの融資を受けて、これらの目的に使うのであれば支払利子控除が認められるという住宅所有者に与えられた優遇措置です。融資資金で消費者金融を返済すれば、控除が認められなかった金利が控除可能となります。（２２）